Underhåll av fastigheter och övervakning av byggandets kvalitet

Borgå stad äger hundratals byggnader

Borgå stad äger över 200 byggda fastigheter, och deras totala yta är cirka 220 000 m². Över hälften av ytan består av skol- och daghemsbyggnader.

Utmaningarna i anslutningen till byggnadsbeståndet är i Borgå mycket liknande som i andra kommuner i vårt land. Byggnaderna är av väldigt olika åldrar, de har byggts med en byggteknik och produktionssätt som var typiskt för den tiden.

Särskilt mellan 1960–2000- talet byggde man mycket, och utvecklingen för konstruktions- och produktionslösningar var snabb. En del av konstruktionslösningarna, som då ansågs vara de rätta, har varit sådana att de senare konstaterats vara dåligt fungerande eller vissa rent av felaktiga.  Att renovera sådana här objekt förutsätter grundliga undersökningar och utredningar samt planering och genomförande som utförs noggrant.

Uppfattningarna om fastighetsunderhållet, både inom den offentliga och privata sektorn har också varierat under årens lopp. Under de tidigare årtiondena satsade man mest på fastigheternas skick under byggnadsskedet. Underhållet var reagerande: man reagerade när det uppstod skador och brister. 

Nuförtiden granskas fastigheternas skick ur en synvinkel som beaktar fastigheternas hela livscykel och användbarhet. Därför bör också fastighetsunderhållet vara förebyggande: med hjälp av program strävar man efter att hålla byggnaderna i ett sådant skick att det inte uppstår skador.

Ansvarsfördelning i frågor som anknyter till verksamhetslokaler

Borgå stads lokalitetsledning och Affärsverket Borgå lokalservice ansvarar för byggandet och skicket av Borgå stads verksamhetslokaler. I början av 2017 ändrades ansvarsfördelningen mellan lokalitetsledningen och affärsverket.

Lokalitetsledningen svarar för att stadens tjänster kan fungera i verksamhetslokaler som är trygga och hälsosamma och att lokalerna stöder verksamheten ändamålsenligt och effektivt. Lokalitetsledningens ansvarsområde omfattar husbyggnadsinvesteringar och koordinering av planeringsarbetet. I början av 2017 utökades lokalitetsledningens ansvarsområde också med ärenden som gäller disponenttjänster, inomhuslufts- och säkerhetsärenden samt VVSE-arbeten och renoveringar.

Affärsverket Borgå lokalservice ansvarar idag för Borgå stads fastighetsskötsel och städservice samt kostservice. Fastighetsskötseln omfattar bl.a. skötsel av gårdsområden, snöarbeten, sandning och gräsklippning samt små reparationer i fastighetens inomhuslokaler. Städservice sköter om lokalernas renhet och hygien.

Övervakning av nybyggnader och renoveringsarbeten

Borgå stads lokalitetsledning har under de senaste åren utvecklat metoder som anknyter till övervakningen av nybyggnader.

  • Vi beaktar inneluftärenden i allt planeringsarbete. Vi funderar fortlöpande på nya åtgärder med vilka vi kan säkerställa att bygg- och reparationsprojekten lyckas.
  • Vi förutsätter att alla fasad- och takarbeten utförs under ett täcke som skyddar från fukt.
  • Vi förutsätter i anbudsförfaranden att alla våra samarbetspartner förbinder sig till att iaktta kriterier som anges i dokumentet Terve talo (sunt hus).
  • Dokumentet Terve talo innehåller krav bl.a. på renhetsnivån för byggprojektet, dammhantering, riskhantering, val av material, förvaring av byggmaterial, torkningstider för betongkonstruktioner, fukthantering, vädring av lokaler samt utförande av test efter att objektet har blivit färdigt.
  • Vi har anställt en särskild Terve talo-sakkunnig för att övervaka att kriterierna uppfylls och entreprenörerna blir med stöd av avtalen ansvariga för försummelser i Terve talo-frågor.
  • Vi kräver i anbudsförfrågningsdokumenten att huvudentreprenören utför fotograferingar med värmekamera och mätningar av tätheten med vilka det säkerställs att byggnaden är tät och om det finns värmeläckor. Kraven på tätheten har stränga gränsvärden. Vi förpliktar entreprenörerna också att spola och fotografera utomstående avlopp och täckdiken.
  • Vi effektiverar i fortsättningen också tillsynen av värme-, vatten-, ventilations- och elarbeten. I fortsättningen kommer vi att låta en utomstående sakkunnig utföra en separat kontrollmätning ett par månader efter att arbetena har blivit färdiga, så att vi kan säkerställa oss om att mätningarna och regleringarna har lyckats.
  • Lokalitetsledningen har anställt utomstående byggkonsulter och övervakare för att säkerställa att det finns tillräckliga resurser för ledningen och tillsynen av bygg- och reparationsprojekt.

Ventilation 24/7 och rengöring av ventilationskanaler

Ventilationen är påkopplad dygnet runt i de byggnader där inneluftsproblem har upptäckts.

Borgå stad har gått in för att hålla igång ventilationssystemen dygnet runt i alla byggnader oavbrutet och energieffektivt. I projektet Ventilation 24/7 går man igenom det ventialtionssystem som finns i byggnaden och gör nödvändiga ändringsarbeten, till exempel byter till en ny energieffektiv mekanism och installerar automation med hjälp av vilka ventilationen kan hållas påkopplad på en liten effekt även när byggnaden är tom. 

För rengöringen av ventilationskanaler har man gjort upp en ny femårsplan. Meningen är att rengöra ventilationskanalerna i cirka 20 byggnader per år. En ramavtalspartner som staden har konkurrensutsatt sköter rengöringen av ventilationskanalerna. Rengöringen av ventilationssystemen i skolor och daghem och särskilt balanseringen av luftströmmar måste göras högklassigt för att inneluftförhållandena förblir bra efter arbetet.  En viktig del av arbetet är mätning och balansering av luftströmmar efter rengöringen. Detta påverkar väsentligt inneluftens kvalitet efter rengöringsarbetet.      

Ramavtalspartnern rengör byggnadernas ventilation grundligt med cirka fem års mellanrum. Det närmare mellanrummet och metoden för rengöringen beror på många faktorer, bl.a. maskinernas kvalitet och användningstider samt lokalernas användningsändamål.